الطابو العقاري مع الاراضي في تركيا

مع كثرة الاهتمام بالفترات الاخيرة في تركيا بالتملك العقاري زادت تساؤلات المستثمرين والراغبين بالتملك في تركيا عن سند الملكية

“الطابو”…وما هي أنواع الطابو في تركيا؟ وما معنى الارتفاق الطابقي؟ وماذا يعني الطابو الزراعي؟ وهل يمكن أن يتشارك أكثر من

مالك في سند ملكية مشترك؟ وما هي إجراءات وتكاليف الطابو العقاري في تركيا؟ وكيف يتم تحويل السجل العقاري التجاري إلى

سكني وبالعكس…؟شركة عقاري الذهبي  أعدت هذه الدراسة من عدة مصادر تركية رسمية ومختصة، وأجابت فيها عن كافة

الاستفسارات حول سند الملكية وما يتعلق بهداخل تركيا

سند الملكية (الطابو)

هو الوثيقة التي تسجل بشأن عقار معين وتثبت ملكية العقار للشخص المذكور في الوثيقة صاحب الملك ويذكر فيها كافة المعلومات

عن العقار المخصص وأرقام المسح العقاري، ويحدد موقع العقار، وتُنظم هذه الوثيقة من قبل مديرية السجل العقاري.لا يعطى السند

العقاري (الطابو) إلا لصاحب العقار (المالك الشرعي) أما الأشخاص المالكين لحقوق أخرى في العقار المعني غير الامتلاك (كالمؤجر أو

الراهن) لا يتم إعطاؤهم سند الطابو، وإذا امتلك العقار أكثر من شخص يعطى سند واحد يبين فيه حصة كل شخص منهم في العقار،

كما يمكن أن يعطى كل منهم سند خاص به ، لكن هذا لا يعني أن كل واحد منهم يحصل على سند مستقل للعقار إنما يبين حصة

صاحب السند في العقار، حيث يكتب في خانة المالك اسم صاحب السند مع ذكر حصته ويبين سند الطابو ملكية الشخص (الكاملة أو

الجزئية) المذكور اسمه في سند العقار، فإذا ذكر اسم شخص واحد فقط في خانة المالك بدون ذكر نسبة كـ 1/3 أو 1/5 أو غيرها، فهذا

يعني أنّ العقار مملوك للشخص المذكور اسمه في السند فقط المالك الرئيسي ، أما إذا ذكرت النسبة فهذا يعني أنّ هناك شريك، وأن

الشخص المذكور اسمه يمتلك في العقار بقدر النسبة المذكورة في السند، كما أن الشركاء في العقار الواحد يعدون شركاء في كل

أقسام العقار، أي أن الشريك في العقار ليس له جزء مخصص من العقار وللشركاء الآخرين أجزاء أخرى، وإنما الكل شركاء في الكل.كل

شقة داخل عمارة أو فيلا حصلت على حق الملكية التام أو حق الارتفاق، تعد عقاراً مستقلاً بحد ذاته، لهذا ينظم لكل قسم من هذه

الأقسام سند خاص به.

أنواع سندات الملكية (الطابو)

يوجد عدة أنواع لسند الملكية في تركيا حسب جنس العقار، وأهمها ما يلي:

سندات الأراضي الصالحة للإعمار والأراضي الزراعية

وهي العقارات التي يتم تسجيلها على أنها قطع فارغة صالحة أو غير صالحة للإعمار كالاراضي ويجب أن تقع هذه القطعة ضمن منطقة

تشملها خطة الإعمار لاكتساب صفة (أرض صالحة للإعمار)، ولكن اكتساب الأرض لهذه الصفة لا يعني أنه يمكن إقامة بناء عليها، أو

تنظيم مشروع وأخذ رخصة البناء فوق هذه القطعة؛ فلا بد من النظر والتدقيق من قبل البلدية المعنية بشأن وضع المنطقة ودخولها

ضمن خطة الإعمار، حيث إن القطعة المعنية ربما تكون واقعة على الطريق أو مخصصة لحديقة عامة أو منطقة خضراء وما شابه.

أما الأراضي الزراعية فلا بد من التحقق من وضعها، فقد تكون الأرض أو القطعة المسجلة في سند الطابو بأنها أرض زراعية،

اكتسبت صفة الإعمار بسبب تغير في خطة الإعمار في المنطقة، مع بقائها في السند بصفة (أرض زراعية) أو ما يعرف بالطابو

الزراعي، بسبب عدم تغيير جنس العقار وهذه الحالات شائعة، لذا يجب أولاً التزوّد بالمعلومات من البلديات المعنية.

سندات البناء

في هذا النوع من سندات الطابو تذكر معلومات العقار العامة الرئيسة، دون ذكر المعلومات الخاصة بالأقسام المستقلة من العقار، يعني

أن العقار يتم تسجيله على أنه وحدة واحدة لا يقسم إلى أقسام مستقلة، مثل البيوت المستقلة والحظيرة وملحقاتها والمخازن

والمصانع وما شابهه من أبنية.

سندات الارتفاق العقاري

هي سندات الطابو التي تسجل كل قسم من أقسام العقار على حدة، بمعنى أن يتم تخطيط مشروع مناسب للبناء فوق قطعة أرض

مخصصة، ثم تؤخذ موافقة الإنشاء، وبعد ذلك يتم تقسيم المشروع إلى أقسام مستقلة (كالشقق ضمن العمارة)، وينظم لكل قسم

منها سند خاص يبين موقع القسم المستقل والمعلومات الخاصة به، دون النظر فيما إذا تم البدء بإنشاء المشروع أم لا، ويذكر جنس

العقار في مثل هذه السندات بأنها أرض إعمارية أو زراعية وذلك بسبب عدم الانتهاء من إنشاء المشروع، وبعد الانتهاء من البناء

واستصدار موافقة الإسكان، يتم تخصيص سندات الملكية للعقار.

الارتفاق الطابقي وسجل الملكية الطابقية

يلزم الحصول على سجل الملكية الطابقية لحماية حقوق صاحب العقار، فسجل الملكية الطابقية هو الوثيقة التي يتم الحصول عليها

لبيان أن المالك لديه حقّ الملكية في الطابق المحدد من المبنى، ويعد سجل الملكية الطابقية بشكل مختصر إثباتاً بأنه قد تم تشييد

البناء كاملاً بشكل موافق لقانون البناء. وهناك سجل آخر يسمى “الارتفاق الطابقي” ويطلق عليه بالتركية (Kat irtifakı)، يقوم متعهد

الإنشاءات عادة باستصداره، للحصول على التمويل اللازم للمشروع، ويحدد هذا السجل أسهم العقار وحصة كل مالك، وفي سجل

الارتفاق الطابقي تكون الخانة الوسطى فقط مؤشرة في سند ملكية العقار (الطابو)، ما يعطي سند الملكية (الطابو) صفة سند

الارتفاق وليس سند ملكية تام، هذا النوع من السندات العقارية يعرف بأنه المرحلة التي يجب المرور إليها قبل الحصول على سند

ملكية تام، وسند الارتفاق يثبت حق ملكية صاحب السند في البناء الذي سيتم إنشاؤه أو الذي سيبدأ بإنشائه فوق قطعة معينة من

الأرض، والذي لم يتم الانتهاء منه بعد، لكنه مثبّت في سجلات دائرة العقار (الطابو)، ويذكر فيه موقع ورقم كل قسم منه ولمن تعود

ملكيته، وفي حالة الانتهاء من المشروع أو البناء مع أخذ موافقة الإسكان من البلدية – إذا كان موافقاً للشروط والمعاير القياسية التركية

– يتحول سند الارتفاق إلى سند ملكية تام ويقوم متعهدو البناء في العادة بعرض خصائص المبنى المراد بيعه للمشتري عن طريق هذا

السجل، وذلك على شكل يتم فيه بيان الميزات بدقة مع التفاصيل، ولكن من ناحية أخرى يلزم الحصول على وثيقة سجل الملكية

الطابقية لأن هذه الوثيقة تمكن صاحب العقار من الحصول على رخصة الإسكان.ويشير القانون رقم 5711 الصادر في العام 2007

والمنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 27 تشرين الثاني/ نوفمبر 2007 حول الملكية الطابقية إلى ضرورة الحصول على سجل الملكية

الطابقية، وينص القانون أنه سوف يتم فرض غرامات مالية على أصحاب العقارات الذين لا يقومون بتسجيل العقار والحصول على وثيقة

سجل الملكية الطابقية. شركة عقاري الذهبي